「房屋买卖合同无效」房屋买卖合同无效的情况

编辑:张强律师 法律咨询 2019-11-06 11:06:57

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「房屋买卖合同无效」

在买卖房屋的时候不要以为签了合同就是万事大吉,在一些情况下,房屋买卖合同是无效的。

一、什么是无效合同、可撤销合同及效力待定合同?

1. 无效合同

无效合同指虽经当事人协商订立,但因不具备或违反了法定条件,法律规定不承认其效力的合同,有下列条件者合同无效:

(1)一方以胁迫、欺诈的手段订立的合同;

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(2)恶意串通损害国家、集体和第三人利益;

(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律法规的强制性规定。

2. 可撤销合同

可撤销合同是指当事人订立的合同欠缺生效的条件时,一方的当事人可以依照自己的意思,请求人民法院或仲裁机构做出裁定房屋出售协议,从而使合同内容变更或合同的效力消灭,如下几种情况:

(1)因重大误解订立的,所谓重大误解是指当事人对合同的性质、对方当事人、标的物的种类、质量、数量等涉及合同后果的重要事项存在错误认识,违背其真实意思而订立的合同,并因此可能受到较大损失的行为。合同订立后因商业风险等发生的错误认识,不属于重大误解。

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(2)在订立合同时显失公平的。显失公平是指一方当事人利用优势或者对方没有经验,在订立合同时致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的行为。此类合同的“显失公平”必须发生合同订立时,如果合同订立以后,因为商品价格发生变化而导致的权利义务不对等不属于显失公平。

(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。注意两点:因一方欺诈、胁迫而订立的合同,如损害国家利益,则属于无效合同;对于乘人之危订立的合同,则不用考虑是否损害国家利益一律属于可撤销合同。并非所有的合同当事人都享有撤销权,只有合同的受损害方,即受欺诈方、受胁迫方等才有享有撤销权。

3. 效力待定合同

效力待定合同指当事人签订的合同已经成立,但其不符合有关合同生效条件的规定,其法律效力能否发生,尚未确定,一般须经有权人表示承认方能生效的合同。

(1)限制行为能力的人订立的合同需经法定代理人追认后,合同有效。纯获利或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的,不必追认。相对人可催告法定代理人1个月内追认,法定代理人未作表示的,视为拒绝。合同被准追认前,善意的相对人有撤销的权利。

(2)无权代理人订立的效力待定合同。行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,必须经过被代理人的追认才能对被代理人产生法律拘束力,否则,后果由行为人承担。相对人可以催告被代理人1个月内予以追认,被代理人未作表示的,视为拒绝。被追认之前,善意相对人有撤销的权利。

(3)无处分权人处分他人财产权利而订立的合同,经权利人追认才有效。

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二、无效合同、可撤销合同之间的区别是什么?

与无效合同相比,可撤销合同在撤销前已经生效。在被撤销以前,其法律效果可以对抗除撤销权人以外的任何人。而无效合同在法律上当然无效,从一开始即不发生法律效力。

三、合同无效或者被撤销后有什么样的法律后果?

(1)无效或者可撤销的合同在被认定无效或者被撤销后自始没有法律约束力;

(2)合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效;

(3)合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力房屋出售协议,如关于管辖权、法律适用的条款即属于有关争议方法的条款;

(4)合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

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四、什么情形下当事人可以解除合同?

(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;

(3)当事人一方延迟履行主要义务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(4)当事人一方延迟履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(5)法律规定的其他情形。

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张强律师简介:
2001年6月毕业于山东大学法学院,法学专业。
专注于劳动工伤、合同纠纷、房产纠纷、婚姻家事等民商事及刑事辩护领域