小产权房买卖合同的效力如何认定

编辑:张强律师 法律咨询 2019-10-21 21:25:11

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定成俗的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分,其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。

小产权房买卖合同的效力如何认定?

 

小产权房买卖合同的法律效力问题

国家法律、法规及国务院相关规范性文件,对小产权房的开发建设和交易流转,一直是明确禁止的。《土地管理法》第43条第1款规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”,《城乡规划法》第41条第4款规定:“建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续。”《建筑法》第7条第1款规定:“建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”显而易见,小产权房的开发建设是违法上述法律规定的,不属于合法建筑。

2011年10月《全国民事审判工作会议纪要》规定:对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理,按照城乡规划法等法律、行政法规的规定,属于国家有关行政机关的职权范围,应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,人民法院不应予以受理;已经受理的,应驳回起诉。违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害的,属于民事案件受案范围,应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。2016年《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》重申了上述意见。本案涉及的核心问题有两个,一是小产房交易的合法性问题,二是合同被确认无效后的利益衡平问题。

小产权房买卖合同的效力如何认定?

 

通过搜集各地法院的判决文书不难看出,目前人民法院对小产权交易的合法性问题,呈现出三种观点:

(1)认定无效。认为小产权房未被纳入合法建筑范畴,其交易标的违法,交易行为自然无效。法律依据为前述的《土地管理法》第43条、第63条,以及城乡规划法、建筑法的相关规定。

(2) 区分对待。小产权房在同一集体经济组织成员之间转让有效,对外转让则违反国家法律、行政法规的强制性规定,应认定无效。法律依据为《土地管理法》第8条、第43条等规定。

(3)认定有效。该观点从合同成立生效的一般要件入手,更多地考虑了对公平、诚信原则的维护,以及对既成履行事实的尊重。其法律依据为2012年5月《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款,即“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定。

以上三种观点中,认定合同无效的观点占据主流。

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张强律师简介:
2001年6月毕业于山东大学法学院,法学专业。
专注于劳动工伤、合同纠纷、房产纠纷、婚姻家事等民商事及刑事辩护领域