土地征收补偿条例

编辑:张强律师 法律知识 2019-11-10 07:13:50

土地增值税征收条例_土地征收条例_房屋征收与补偿条例

土地征收补偿条例 浅议《国有土地上房屋征收与补偿条例》 摘要《国有土地上房屋 征收与补偿条例》 经 2011 年 1 月 19 日国务院第 141 次常务会议通过, 2011 年 1 月 21 日, 国务院总理温家宝签署国务院第 590 号令, 公布并 施行。 拆迁已成为近年来社会不容忽视的焦点问题。 新条例的出台,废除了《城市房屋拆迁管理条例》 ,一时之间,社 会各界讨论纷纷。 笔者就新条例的优点及仍存在的弊端发表谈谈自己的看法。 关键词公共利益征收程序征收补偿弊端中图分类号: D920 文献标 识码:A《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ,目的在于规范国有土地 上房屋征收与补偿,维护公共利益,保障被征收人的合法权益,根据 《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共 和国城市房地产管理法〉的决定》而制定。 经 2011 年 1 月 19 日国务院第 141 次常务会议通过,2011 年 1 月 21 日,国务院总理温家宝签署国务院第 590 号令,公布并施行。 拆迁一词,相信大家并不陌生,已成为近年来社会不容忽视的焦 点问题。 新条例的出台,废除了《城市房屋拆迁管理条例》 ,一时间,从拆 迁到搬迁的演变引起社会广泛讨论,这仅仅是当局者简单的文字游戏, 还是实质性的改变?再者,具体的公共利益应当如何界定?新条例中关于搬迁的条件和程序规定,是真正的民主还是形式上的民主?均成 为热议的话题。

土地征收条例_土地增值税征收条例_房屋征收与补偿条例

本文将从新条例基本内容入手,对新条例进行简单的解读,从进 步之处和缺陷部分发表自己的观点和看法。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》由五个部分组成,第一章总 则由七个条文组成,明确界定了制定本条例的目的在于规范了国有土 地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人 的合法权益,这是对条例的一个总结。 第二章规定征收决定相关问题,由八至十六条组成 。 其中第八条对公共利益以列举方式进行了界定,是一个重要条款, 下文将详细进行说明。 第三章对补偿问题进行了规定,其中包括补偿内容土地征收条例,方式和程序 等等。 第四章对法律责任进行了规定,由五个条文构成较为简单。 最后一个部分为附则,由一个条文构成即新条例自公布之日起施 行,2001 年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》废止。 一个新条例的颁布,必然有它的进步之处,同时也固然存在一些 缺陷。 下文笔者将就《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布,结合 具体条文,就其利弊进行分析。 一、 新条例的进步之处国有土地房屋征收补偿立法备受全社会高度关注。 新条例的立法理念与设计思路,充分彰显维护‘公共利益’土地征收条例,保障被 征收人的合法权益的鲜明特色,并在公益维护与私权捍卫的交叉碰撞 之间,力求达到双赢平衡。

土地增值税征收条例_土地征收条例_房屋征收与补偿条例

下面笔者就自己的观点发表看法,着重论述以下四个亮点: (一) 公共利益征收与商业开发征收彻底分开。 新条例规定,为了公共利益的需要,对国有土地上单位、个人的 房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的,适用本条例。 明确这点,不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的官商合 谋将被封杀,而且宣告,将公共利益征收与商业开发征收混为一谈的 拆迁模式,将彻底退出历史舞台。 我国 2004 年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产,规定只 能基于公共利益的需要并依照法律程序,才能进行征收或者征用。 但什么是公共利益,如何界定?成为立法的一大难点。 新条例第八条以列举式的方式,明确公共利益的需要包括:国防 设施建设;国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教 育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市 政公用等公共事业;为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组 织实施的廉租住房、 经济适用住房等建设; 为改善城市居民居住条件, 由政府组织实施的危旧房改造;国家机关办公用房建设以及法律、行 政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。新条例对公共利益的具体界定,是本法一大亮点。

房屋征收与补偿条例_土地征收条例_土地增值税征收条例

在实践中,公共利益是由法官自由裁量的,其难度可想而知,新 条例的出台,纵然无法全面列举公共利益,但起码使得法官在自由裁 量时有了法律依据,使公共利益这一概念稍微明确了一些。 (二)政府是公共利益征收惟一补偿主体。 新条例第四条明确规定,县级以上地方人民政府负责本行政区域 的房屋征收与补偿工作。 这就是说, 实施公益性征收、 补偿的主体只有一个, 那就是政府。 明确政府是征收补偿的主体,是对现行操作的彻底颠覆。 过去,制度设计即政府躲在幕后,由拆迁人即开发商向政府申请 拆迁许可,获批后由开发商实施拆迁。 而成为拆迁主体的开发商,为了追求利润,往往尽可能压缩拆迁 补偿标准,并且把拆迁负担转嫁到房价里。 由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈,不断升级。 将政府作为公共利益征收唯一主体,明确了义务主体,虽然可能 导致房地产市场的萧条,但被征收主体的权利将得到保障。 (三)征收补偿额按市场评估价确定。 新条例第 19 条明确规定,房屋货币补偿额,根据被征收房屋的区 位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素,以房地产市场评 估价格确定。 被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征 收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

土地征收条例_房屋征收与补偿条例_土地增值税征收条例

房地产价格评估机构,由被征收人以投票、抽签等方式确定。 因补偿谈不拢,不知酿成了多少拆迁悲剧。 新条例的这一规定,至少有两大看点: (1)明确评估价不得低于 房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格; (2)强调评估机 构的中立性。 现在,许多被征收人都认为,评估机构不中立,因为都是政府单 方指定的。 征求意见稿改进为由被征收人以投票、抽签等方式确定,即被征 收人说了算。 如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的, 还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。 这是新条例在法律责任中的规定,新条例这一规定是一个巨大的 进步。 (四)野蛮暴力强制搬迁者可追刑责。 新条例规第 31 条定,房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断 供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。 任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。 现实生活中,拆迁血案屡屡发生,根据新条例,如果房屋征收部 门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定,不仅造成的损失要赔偿, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 构成犯罪的, 将依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的,依法给予处分。 这也是新条例一大进步。

二、新条例的不足之处《拆迁条例》所体现的秘密征 收、先征收后补偿,严重缺乏保护私人财产权的维度。 国务院法制办发布的《国有土地上房屋征收和补偿条例》试图矫 正这一根本缺陷。 在新条例中,被征收人有权参与征收过程和针对征收决定寻求司 法救济。 但新条例仍有着非常明显的缺陷,以下是笔者认为较为重要的四 点进行论述(一)没有对土地使用权的补偿。 新条例规定:房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。 新条例是对房屋的征收与补偿,而不应当涉及对国有土地使用权 的处分。 而对被征收人的补偿里面,却没有提到补偿被收回的国有土地使 用权。 我们知道,国有土地使用权是被征收人在建设时通过招拍挂制度 有偿购买的,或买房人在购买房屋时连同房屋一起有偿购买的,行政 机关将未到期的国有土地使用权收回的同时,却不对其进行补偿,显 然是对被征收人财产权利的无偿剥夺。 因此新条例还存在隐忧。(二)政府一手包办的征收程序。 新条例规定县级以上政府在作出征收决定前,应组织有关部门就 征收目的、征收时间和征收范围等事项进行论证,之后将相关事宜公 告,并采取听证会、论证会等形式征求被征收人、公众和专家意见, 如无重大争议即行作出征收决定,有重大争议的报请上级政府裁决后 作出征收决定。

如被征收人或者与征收决定有关的利害关系人对征收决定不服的, 可以提起行政复议或者提起行政诉讼。 这是一种威权式的征收程序,从征收的发动、征收的内部论证和 对外界意见的征集,全由政府单方面一手包办,被征收人在征收程序 中并不具备主体地位。 行政裁决模式使被拆迁人一开始就以法律主体的身份介入征收事 务,这有利于被征收人利益的表达与保护;另外,行政裁决模式意味 着征收决定机关和申请征收机关(私人只有在特殊情况下才能成为申请 征收人)之间的明确的权力划分,而明确划分的政府权力有利于防止权 力的滥用。 被拆迁人的有效参与和对权力滥用的防范,肯定能减少征收过程 中的矛盾。 (三)虚幻的民主决策。 新条例在三个方面引入投票民主:必须有 90%的被征收人同意才 能进行危房改造的征收;危旧房的补偿方案需有 2/3 以上的被征收人同意、危旧房改造的补偿协议需签约率达到 2/3 以上;房地产价格评 估机构由被征收人以投票、抽签等方式决定。 民主只能在一个确定的政治团体之内展开,而且只能决定团体内 部的事务。 被征收人并不构成一个政治团体,因此不存在需要由被拆迁人投 票决定的共同事务;另外,所有的征收都必须基于超出被征收人的利 益范围的公共利益,这意味着不管是征收决定还是征收补偿方案,都 不应该由零散的被征收人投票来决定,而应该由所有公民投票产生的 代议机关所制定的法律来决定。

民主投票是一种政治表达方式,行政征收则是一种法律执行的过 程,在法律执行过程中,可以征求行政相对人的意见,但不可以由行 政相对人直接作出政治决策。 这样的规定在实践中有诸多困难,很大程度上可能形同虚设。 (四)对公共利益的界定过于模糊。 新条例第 8 条对公共利益的界定不准确、不合理,范围过大:第 一,国防设施谁来定?第二,非国家重点扶持的能源、交通、水利设 施和教科文卫、 市政设施就不是为了公共利益吗?比如, 乡道、 县道, 乡镇和县区一级的教科文卫设施,都是因公共利益的需要而建。 一个镇甚至一个村的饮水工程,对于本镇或村人来讲,都是公共 利益;第三,危房危及公共利益,但旧房不一定危及公共利益。 这一款规定可能使地方政府钻空子;最后,不少地方的国家机关办公用房的豪华、奢侈、浪费,已经损害公共利益,还要让它打着公 共利益的旗号奢侈下去吗?虽然新条例第八条对公共利益作出初步界 定,但还有待完善。 总的来说,新条例的出台,较之《城市房屋拆迁管理条例》有了 较大进步,但仍然有很多不足之处,期待立法者进一步完善。 (作者:西南政法大学民商法学院 2010 级研究生)参考文献:[1] 王利明.规范拆迁 保障私权.苏州大学学报(哲学社会科学版) , 2011(01)[2]赵端, 李红.房屋拆迁不能将任何一方的利益绝对化——访中 国政法大学法学院院长薛刚凌教授.2011(01)[3]林纯青.房屋征收与补偿 条例十大亮点.人民政坛,2011(03)[4]邓聿文.不动产征收的公共利益问 题.传承,2011(10)

版权声明

本站搜集来源于网络,如侵犯到任何版权问题,请立即告知本站,本站将及时予与删除并致以最深的歉意。

张强律师简介:
2001年6月毕业于山东大学法学院,法学专业。
专注于劳动工伤、合同纠纷、房产纠纷、婚姻家事等民商事及刑事辩护领域