房产税_房产物业税_房产 赠予 税

编辑:张强律师 法律知识 2019-11-16 08:06:01

房产 赠予 税_房产物业税_房产税

第八章 财产税法第一节 房产税法本章节在注会考试当中的分值? 06年考1分、07年3分、08年3分。 ? 在注会考试当中,房产税法一般考3分左右。? 【重点与难点】 ? 重点:房产税的计税依据、房产税的减免税规定、纳税义务发生时间 ? 难点:计税依据? 一、概念和特征? (一)概念? 房产税是以房产为征税对象,依据房产 价格或房产租金收入向房产所有人或经营 人征收的一种税。? (二)特征? 1、房产税的征税对象为房产,但是 ①仅以城镇房产为限,不包括农村房 屋。②仅以经营性房产为限,不包括 居民自住房。? 2、房产税针对的是“经营使用行 为”,而不是针对“转让行为”。经 营使用行为分为两类:一为将房产用 于营业使用;二为将房产用于出租。? 3、房产税的计税依据有两种:房产余值 和房产租金。如果房产是用作营业使 用,则按房产余值计征;如果房产用 于出租,则按房产租金收入计征。? 4、房产税实行按年计征、分期缴纳 的征收方法。? 5、由地税局征收,税收收入归地方政府。? 二、纳税人? 2008年12月31日之前,外商投资企业和外 国企业暂不缴纳房产税,而缴城市房地产 税。? 自2009年1月1日起,外商投资企业、外国 企业和组织以及外籍个人,依照《房产税 暂行条例》缴纳房产税

? 1、产权属国家所有的,由经营管理单位纳 税;【比如:国有企业的厂房属于国家所 有,但是该房产税应由该企业向税务机关 缴纳】? 2、产权属集体和个人所有的,由集体单位 和个人纳税。? 同时为了便于税务机关征收管理,税 法又做如下规定:? (1)产权出典的,由承典人纳税。 【房屋出典后,承典人享有典权,他 支配着房产,因此由承典人缴纳房产 税。】? (2)产权所有人、承典人不在房屋所 在地的,由房产代管人或者使用人纳 税。? (3)产权未确定及租典纠纷未解决的, 亦由房产代管人或者使用人纳税。? (4)纳税单位和个人无租使用房产管 理部门、免税单位及纳税单位的房产, 应由使用人代为缴纳房产税。? 三、征税对象和范围? (一)征税对象? 征税的对象是房产?它是有屋面和围护结构,能遮风避雨,可供人们生产、学习、工作、生活的场所。? 与房屋不可分割的各种附属设施或不 单独计价的配套设施,也属于房屋, 应一并征收房产税;但独立于房屋之 外的建筑物(如水塔、围墙等)不属 于房屋,不征房产税。? 房地产开发企业建造的商品房,在出 售前房产税,不征收房产税;但对出售前房 地产开发企业已使用或出租、出借的 商品房应按规定征收房产税

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? (二)征税范围? 房产税的征税范围:城市、县城、建 制镇和工矿区,不包括农村的房屋。? 四、减免税的规定? (一)公益性用房 ? 1、机关单位业务用房; ? 2、事业单位业务用房; ? 3、公益性单位业务用房;? 4、非营利性卫生机构自用房产; ? 5、老年服务机构自用的房产; ? 6、高校后勤实体免征房产税。【对教育事业的扶持】? 机关、事业单位等公益性单位,若将 房产用于生产经营或出租,应照章纳 税,不免征房产税。? (二)个人所有非营业用的房产免 税? 【对个人拥有的营业用房或者出租 的房产,不属于免税房产,照章纳 税。】? (三)其它房产 ? 1、破房、危房停用后,免征; ? 2、房屋大修,停用半年以上的,在大修期间免征;? 3、地下人防设施,暂不征税房产税;? 4、基建工地临时性房屋在施工期间, 免征。工程完后,交还或转让基建单 位的,次月起纳税;? 5、对按政府规定价格出租的公有住 房和廉租住房 。? 【包括企业和自收自支事业单位向职 工出租的单位自有住房,房管部门向 居民出租的公有住房,落实私房政策 中带户发还产权并以政府规定租金标 准向居民出租的私有住房等,暂免征 收房产税】? (四)特殊企业的规定? 1、对邮政部门坐落在城市、县城、建制 镇、工矿区范围的房产,应当依法征收 房产税;对坐落在城市、县城、建制镇、 工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算 的房产,在单位财务账中划分清楚的, 从2001年1月1日起不再征收房产税

? 2、向居民供热并向居民则取采暖费的 供热企业暂免征收房产税? 。“供热企业”包括专业供热企业、 兼营供热企业、单位自供热及为小区 居民供热的物业公司等,不包括从事 热力生产但不直接向居民供热的企业。? 对既向居民供热,又向非居民供热的 企业,可按向居民供热收取的收入占 其总供热收入的比例划分征免税界限;? 对于兼营供热的企业,可按向居民供 热收取的收入占其生产经营总收入的 比例划分征免税界限。? 【08年注会试题】某供热企业2007年 拥有的生产用房原值5000万元,全年 取得供热总收入2500万元,其中直接 向居民供热的收入800万元。? 企业所在省规定计算房产余值的扣除 比例为30%,该企业2007年应缴纳房 产税( )? 【解析】对于兼营供热的企业,可按向居 民供热收取的收入占其生产经营总收入的 比例划分征免税界限。? 房产税= 5000×(1-30%) ×1.2%×1700÷2500=28.56(万元)? 五、计税依据、税率和计算(教材225)? 房产税的计征方法有二:一为从价 计征,适用于“将房产用于生产营 业使用”的情形,其计税依据为房 产的余值;? 另一为从租计征,适用于“将房产用 于出租”的情形,其计税依据为房产 租金收入。

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? (一)从价计征? 1、适用于“将房产用于生产营业使 用”的情形。? 2、其计税依据为房产的余值,房产余 值:房产原值一次扣减10%-30%后的 余值,各地扣除比例由省级政府确定。? 3、按年计征,税率为1.2%? 4、计算公式:? 应纳税额=应税房产原值×(1-扣除 比例)×1.2%? 5、房产原值是指纳税人按照会计制 度规定,在账簿“固定资产”科目中 记载的房屋原价。没有记载房屋原价 的,参照同类房屋确定房产原值,按 规定计征房产税。? 6、房产原值应包括与房屋不可分割 的各种附属设备或一般不单独计算价 值的配套设施。(P226,第6-7行)? 7、纳税人对原有房屋进行改建、扩建 的,要相应增加房屋的原值。? (P226,第8行)? 8、房屋附属设备和配套设施的计税 规定(P227,第2段)? (1)凡以房屋为载体,不可随意移动 的附属设备和配套设施,如中央空调、 电气及智能化楼宇设备等,无论在会 计核算中是否单独记账与核算,都应 计入房产原值,计征房产税。? (2)对于更换房屋附属设备和配套设 施的,在将其价值计入房产原值时, 可扣减原来相应设施和设施的价值;? 对附属设施和配套设施中易损坏、需 要经常更换的零配件,更新后不再计 入房产原值。

? [例题]用房原值为5 000万元,按照当 地规定允许减除30%后余值计税,适 用税率为1.2%。请计算其应纳税房产 税税额。? 应纳税额=5 000×(1-30%) ×1.2%=42(万元)? (二)从租计征 ? 1、适用于“将房产用于出租”的情形。? 2、其计税依据是房产的租金收入。? 3、按年计征,税率一般为12%;但 对个人按市场价格出租的居民住房, 用于居住的,暂按4%的税率征收房 产税。? 【注:如果个人将房屋租给公司经营 的,仍按照12%税率征收房产税。】? 【05年注会试题】赵某拥有两处房产, 一处原值60万元的房产供自己和家人 居住,? 另一处原值20万元的房产于2004年7 月1日出租给王某居住,按市场价每月 取得租金收入1200元。赵某当年应缴 纳的房产税为( )。? 【解析】应纳房产税=1200×6×4%=288 (元)? 4、所谓房产的租金收入,是房屋产 权所有人出租房产使用权所得的报酬, 包括货币收入和实物收入。? 5、如果是以劳务或者其他形式为报 酬抵付房租收入的,应根据当地同类 房产的租金水平,确定一个标准租金 额从租计征。? 【例题】某公司出租房屋3间,年租金 收入为30000元。

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计算其应纳房产税税 额。?? 应纳房产税=30000×12%=3600(元)? (三)特殊情形(P226,第三段)? 1、房产用于投资联营的情形。以房 产联营投资的,房产税计税依据应 区别对待:? (1)以房产联营投资,共担经营风险 的,按房产余值为计税依据计征房产 税;? (2)以房产联营投资,不承担经营风 险,只收取固定收入的,实际是以联 营名义取得房产租金房产税,因此应由出租 方按租金收入计征房产税。? 【理由:①税人将房产用于联营投资, 共担风险的——属于“将房产用于生产、营业使用”的情形,因此,适用 从价计征,计税依据是房产的余值。? ②纳税人以房产联营投资,不承担经 营风险,只收取固定收入的——该收 入从性质上说,是纳税人将房产出租给联营企业的收入,因此,适用从租 计征,计税依据是房产租金收入。? 2、房屋融资租赁情形。融资租赁与 经营租赁不一样,融资租赁情形下的 “租赁费”包括租赁物的价款、手续 费、借款利息等,而且租赁期限届满 时,产权一般转移到承租人手中。? 因此,在征收房产税时采用从价计征, 计税依据为房产余值。至于租赁期间 房产税的纳税人,由当地税务机关根 据实际情况确定。

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张强律师简介:
2001年6月毕业于山东大学法学院,法学专业。
专注于劳动工伤、合同纠纷、房产纠纷、婚姻家事等民商事及刑事辩护领域