预约合同的效力及法律后果

编辑:张强律师 法律新闻 2019-10-31 08:06:15

预约合同的效力及法律后果预约合同的效力及法律后果【摘要】预约制度是合同法上的一项重要的制 度。 实践中, 关于预约与本约的区分以及预约合同的效力以及违反预约合同要承 担的违约责任等事项进行研究的不多, 本文从两个案件中对预约合同的效力以及 违反预约合同所产生的法律后果进行有益的探索。 【关键词】预约合同;预约的效力;违约责任 案例回放: 案例 1:陈荣根与江阴兰星房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷 案。20xx 年 3 月 20 日,陈荣根与兰星房地产开发有限公司签订认购书一份约定 由陈认购兰星公司的房地产,认购书中双方对拟购商铺的位置、价款、时间以及 双方的权利义务做了明确的规定。 陈荣根于当日向兰星交纳了 60 万元的诚意金, 并约定待双方正式签订商品房买卖合同之后,诚意金抵作购房款。至于认购书在 陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。后,兰星公司在未 通知陈荣根签订商品房买卖合同的情况下,将房屋另售他人。陈荣根起诉兰星公 司返还 60 万元的诚意金并赔偿因不履行合同造成的损失(包括合同履行后可以 获得的利益) 。 本案中,关于预约合同的效力,一审法院认为,双方在签订认购合同的时 候已经就认购的房屋作了明确的约定,是双方当事人真实的意思表示,符合合同 成立的条件,认为认购合同是独立、有效的预约合同

双方在认购条件成就后应 当按照约定履行合同。条件成就后兰星公司没有通知陈荣根签订房屋买卖合同, 即将房屋另售他人是违反了民事诚实信用的原则,属于违约。 关于预约与本约的性质差异,一审法院认为此案中因为预约合同在内容上 缺乏付款的时间、方式、商铺的交付条件以及交付日期等主要的内容,而这些都 需要在本约合同中加以约定,故预约合同仅是订立本约合同的前提和基础。 关于违约责任,因为双方之间签订的仅仅是预约合同,对于合同成立的主 要内容需要在本约合同中加以确定, 因此对于陈荣根主张的可得利益损失不予支 持, 但是法院考虑到房地产的实际市场情况以及双方当事人的履约情况,具体的 赔偿数额应以兰星公司实际获得的差额利益返还给陈荣根。 案例 2:江苏中科置业有限公司与潘利商品房销售合同纠纷。20xx 年 4 月 30 日, 中科公司与潘利签订 《商品房买卖合同一份》 , 合同中约定了购房的位置、 价格和面积。20xx 年 5 月 10 日,中科公司向潘利出具一份书面记载潘利购房的 位置、面积、单价和总价款的书面材料,潘利交纳订金 1 万元:20xx 年 5 月 15日双方又签订了内部认购协议书一份,约定潘利认购的商铺位置、价格以及付款 方式为先分期后按揭;后于 20xx 年 8 月 11 日潘利补交 4 万元。

另,双方约定在 开工后 30 日内交清 30%的首付款,并签订《商品房买卖合同》 ,同时交纳天然气 管道维护费、物业维修基金等,否则视为违约,规定了违约金的数额。后来,双 方因房屋的质量、价款等发生纠纷,致使《商品房买卖合同》未签订,中科公司 诉至法院要求潘利支付未交纳的房款。 一审和二审法院认为双方的单价已经与后 来的认购协议书中变更,支持了中科公司的诉请。后中科公司不服,以与潘利签 订的内部认购协议书, 不具备商品房买卖合同应当具备的主要内容,且潘利没有 在开工后的 30 日内交清 30%的首付款,因此认为双方之间签订的内部认购协议 为预约合同为由请求再审法院撤销原判决。 关于内部认购协议书的效力。再审法院认为根据双方签订的认购协议书中 第 5 条、10 条的约定,且认为该内部认购协议书中没有约定房屋交付的条件以 及日期、 办理产权登记的有关事宜以及剩余房款的支付等商品房买卖合同应当具 备的主要内容, 故认为该内部认购协议书应认为商品房买卖的预约,还没有转化 为本约。 关于违约责任的问题。再审法院认为内部认购协议书虽为预约,但其中约 定的违约金是在双方合意的前提下约定的,视为有效,法院予以支持。

本文中提及的两个案例,案例 1 中关于原告陈荣根主张的签订商品房合同 中的可得利益损失,法院不予支持。而对于原告的损失,法院要求被告在房屋卖 与他人的利益差价中实际获得的利益赔付原告,笔者认为是合理合法的。案例 2 中法院将原告中科公司按照与被告潘利签订的内部认购协议书中双方约定的违 约条款直接予以适用,亦是合乎情理的。 根据以上两个案件,笔者从以下两个方面来展开论述:1、预约合同相关的 制度与理论;2、违反预约合同的法律后果。 一、预约合同相关的制度与理论。 (一)预约合同的概念。 预约,为约定将来订立一定契约之契约,其将来应订立之契约成为本契约。 我国现行的法律对于预约合同及其违约责任没有进行明确的规定, 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称《解 释》 )中有关预约的规定,为预约纠纷案件提供了执法依据,但其仅有的二条预 约合同的效力及法律后果第 2 页规定尚远远不能满足审判实际的需要。 理论上大 都认为应依据合同自由的原则来认定预约合同的效力。 预约从本质上而言,仍是形式完备的合同,该合同为双方当事人确立合同 关系,明确双方权利义务,应适用有关合同成立生效及履行等一般原则。

但预约与其他一般合同最主要区别在于预约以将来与相对人签订特定合同为目的。 一项 交易、合同的最终达成,通常要经过双方当事人反复的磋商。进入缔约阶段后,双方当事人虽未能形成合同关系预约合同,但较之无关的第三人,无疑关系要更为紧密。 通过达成预约, 对未来双方之间能达成特定合同的意向或目的进行确定,从而起 到稳固双方交易机会的作用。 (二)预约与本约的区分。 预约与本约是性对而言的,预约成立于本约之前,其内容着眼于向本约的 发展, 订立预约的目的也在于为缔结本约提供保障, 故两者存在一定的牵连关系, 两者相互依存。 但是本约的成立并不必然以预约的成立为前提条件。预约相对于 本约而言具有从属性, 但两者不能等同于主合同和从合同的关系。主合同与从合 同之分类所依据的标准为合同相互间的主从关系, 凡不以他种合同存在为前提即 不受其制约而能独立存在的合同称为主合同。反之,必须以他种合同的存在为前 提,自身不能独立存在的合同称为从合同。主合同与从合同存在一种制约关系, 而预约与本约则不同。 预约合同的从属性体现在:当本约因不可抗力而导致合同 不能实现或一方对于他方丧失信任时, 预约丧失约束力。 因此, 预约与本约相比, 具有以下法律特征: 1、预约合同须有当事人达成合意。

预约既为契约,则必有双方当事人意思表示一致的内容,其为民事法律行 为,否则不构成契约。双方当事人在签署商品房预售合同或现房买卖合同前,对 房屋交易的部分事宜达成一致并签约确认, 此达成一致的事项就是双方当事人的 合意。 其内容一般包括: 双方当事人的基本情况; 房屋的基本情况 (含房屋位置、 面积等) ;价款计算;签署契约的时限规定;定金条款等。当然,在实务中预约 的表现形态比较多样、复杂,其可以表现为意向书、允诺书、认购书、定金收据、 原则协议、谅解备忘录、协议要点、谈判纪要等,判断其是否构成预约看是双方 意思表示还是单方意思表示,前者为预约,后者则为要约。若双方和单方意思表 示均不明确,则既不构成预约也不构成要约。比如,甲公司与乙购房人达成“意 向书”规定,只要甲方保证房屋质量,价格合理,能及时交付房屋,乙方将考虑 向甲方购房。此份意向书中,乙方使用了“考虑”一词,使得双方的权利、义务 变得完全不确定, 这类似于附随意条件的法律行为无效一样,根本原因在于欠缺 明确的意思表示。 2、预约的标的须是在一定期限内签订本约。 在商品房预售中,双方当事人之所以要签订预约是因为当时存在事实或法 律上不能克服的障碍, 不具备签订商品房预售合同的条件, 如开发商已办妥立项、 规划、报建审批手续,但尚未缴清土地出让金,尚未取得《商品房销售许可证》等,故当事人只得以预约的形式签订合同。

由于交房时间无法确定,实际施工中 又可能出现变更设计、 增加建筑面积等情形,所以当事人所签订的预约合同中往 往存在着大量的缺失条款和不确定条款。这些条款只能在将来条件成熟后,通过 双方签订本约来予以明确, 以最终确定双方在商品房买卖合同的权利与义务。故 预约的标的指向只能是将来签订本约,若无需签订本约即可确定双方的权利、义 务,则将不构成预约而是本约。 3、预约须有当事人受其约束的意思表示。 合同的法律拘束力是法律赋予的,但不仅仅于法律,而是两方面的结合, 即当事人意志与法律意志的统一。 也可以说是当事人各方为使自己的意志受法律 保障,将自己的意志符合于法律意志。因此,预约合同中当事人明示或默示受其 约束的意思表示, 是预约合同成立的必要条件。 如当事人双方在进行反复磋商后, 就合同的部分内容初步达成共识,并签署了备忘录,为进一步的磋商提供参考。 此类备忘录仅是双方谈判过程的记录,属于缔约过程的一部分,体现不出双方须 依此缔结本约的义务,故没有法律拘束力,也就不能构成预约。 4、预约的内容应具有一定的确定性。 《合同法》规定,要约的内容应当具体确定。要约的内容一旦被受要约方 所承诺, 即成为双方合同的内容, 故合同内容的具体明确是合同成立的基本条件。

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张强律师简介:
2001年6月毕业于山东大学法学院,法学专业。
专注于劳动工伤、合同纠纷、房产纠纷、婚姻家事等民商事及刑事辩护领域