房地产开发企业在会计核算中存在的问题

编辑:张强律师 法律法规 2019-12-02 09:01:41

房地产企业是指对房地产项目进行开发经营的相关企业。基于房地产行业的特点,房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题,特别是在实施新会计准则之后?会计规范体系建设越来越趋于完善,全社会的法律意识也在逐步增强,有关监管部门的执法力度也在不断提高,就对房地产企业会计核算的规范提出新的更高的要求。在这一新形势下?房地产企业要根据企业实际特点?进一步分析如何加强和改进本企业的会计核算工作,为企业带来更好的经济效益。

一、房地产开发企业会计核算特点

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发,也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业,它既是房地产产品的生产者,又是房地产商品的销售者。

由于其经营活动的特殊情况和管理要求,房地产开发企业与施工企业相比,会计核算有如下特殊情况:产成品的种类多,核算方法不同;产品成本的核算复杂;经营收入及其相关税金的核算不同。

二、房地产企业开发项目中存在的会计核算问题

在房地产企业开发项目中存在着的问题包括:房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配

(一)房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大

房地产企业具有自身的特殊性和复杂性,比如开发周期长、单位价值高以及负债率较高等特质。这使得房地产企业的会计核算难度较大。不仅如此。在对土地和房屋进行开发的同时。房地产企业还要担当起建设基础设施的任务,因而其相关经营活动较为复杂,以上种种特点就决定了房地产企业的会计核算方法有自己的特点。房地产企业销售商品房的途径包括两种类型,首先是自己开发自己销售,而不借助于其他企业的力量。其次是在开发建设前,房地产企业必须与购买方签订合同,然后根据合同的具体要求来开发建设。房地产企业自己建设的商品房,由于花费较大、成本较高、开发周期较长,一般来讲都很有价值。以上特征使得商品房的销售方法以预售或分期收款为主。房地产企业预售商品房时,一般尚未完工,这个时候并不符合会计准则中的商品房收益的确定条件。不仅如此,会计准则中要求会计人员必须准确地把房地产企业的商品房分好类,以上种种措施都增加了房地产企业会计核算中收益确认的难度。

(二)房地产企业对借款费用的资本化不够规范

由于建设项目的复杂特点.房地产企业所需的投入资金较大,因而.很多房地产企业大都会以举债的方法来筹集项目资金,这样就导致房地产企业债务资金的回笼时间较长。虽然,新会计准则中扩大了借款费用资本化的范围,然而却较为严格地规定了借款费用资本化的条件,上面明确规定.房地产项目的借款费用应当既满足资产支出刚开始、借款费用发生同时还要满足开发建设活动已经开始这两项条件. 才能进行资本化运作。以上种种措施给房地产企业的确定造成了极大困难,并且对长期尚未开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化。

(二)房地产企业成本收入不匹配

在房地产企业开发项目中还存在着房地产企业成本收入不匹配的会计核算问题。首先,房地产开发建设的周期较长,从开发建设到回笼资金大概需要三年左右的时间。一般来讲,房地产企业在项目开发期内投入的资金,都按照当期费用来算,倘若项目尚未完工,即使商品房业已全部预售房地产企业会计核算,预售价款并不能当作收入来确定。其次,整个工程是房地产企业开发项目的成本载体,然而销售商品房的时候,商品的售价基于楼层或户型的不同而不同.房地产项目建设伊始会支出较多的成本费用,却获取很小的收入,这就使得房地产企业成本收入不匹配。

(三)房地产企业信息披露不足

房地产企业信息披露不足主要表现在两个方面。一个是对现金流量信息的披露不足,二是对房地产风险的披露有待完善。首先,《企业会计制度》规定,现金流量表的编制主体应当是企业。然而,由于项目经理部是房地产企业生产运作的基本经营单位,这就造成了房地产企业投资活动现金流量的基本单位与经营活动现金流量的严重不一致。加之房地产项目的开发周期往往较长。其经营活动的现金流人与流出也具有非同步性的特征。因此。房地产企业仅仅依照财务制度对现金流量进行披露,很难全面反映出现金流量的全部。其次,在项目开发过程中,房地产企业会面临很多风险,比如土地、工程质量风险等等,然而,在实际操作过程中.对房地产项目开发风险的披露也较为不足。

三、完善房地产企业会计核算的对策

针对房地产项目会计核算中存在的相关问题,要从加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性等几个方面加大力度。

(一)加大对房地产企业收入的核算

加大对房地产企业收入的核算包括两个方面。首先.要把房地产企业的收入核算范围界定好。房地产企业卖出商品房的收入即房地产企业的销售收入.主要有转让土地取得的收入以及销售商品房的收入等。

在此之间,房地产企业对商品的开发则同时囊括没有与购买方签订合同的开发商品以及已经签订销售合同的房地产。各种房款都应加大核算力度。其次,要把销售标准确定好。法律标准和专业标准是确定房地产企业销售收入的两大标准。因而,会计准则中对收入确认规定应包括商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制等条件。

(二)增强房地产企业的信息透明度

增强房地产企业的信息透明度应该从以下两个方面做起,首先,在披露房地产项目信息的过程中,要加大对土地储备量的披露力度。土地成本在房地产项目成本占据很大比重,房地产项目能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展到什么程度。然而,房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况房地产企业会计核算,所以,因该加大对土地储备量及其成本的信心披露力度。其次,还应该增加对企业现金流量的披露。对现金流量的披露应该包括在经营活动中形成的所有的现金流量。

(三)增强房地产企业成本收入的匹配性

增强房地产企业成本收入的匹配性,是完善房地产企业会计核算的一大做法。笔者认为,可以通过计划销售价格的方式,来增强房地产企业成本收入的匹配性。具体来讲.如果已经开发的楼房呈现出可销售状态.那么,房地产企业就能依据建设成本、市场需求、地理位置、具体朝向等若干因素综合确定一个计划销售价格,以此来作为衡量成本销售的关键。再进一步地讲,可以通过实际售价成本率法和计划售价成本率法等两种方式来实现成本收入的匹配性。应当注意的是,前者的好处是能够降低工作量,减少成本,不足之处在于,每一季度的前两月由于房价影响会造成少量的误差,不仅如此,其并不能对详细的成本资料进行准确提供。而后者则截然相反。房地产企业开发项目中存在的会计核算还存在着不少问题,特别是新会计准则实施后。新的办法对房地产企业的会计核算要求比以前更高了。房地产企业的复杂性使得会计核算的操作难度较大、房地产企业对借款费用的资本化不够规范、房地产企业信息披露不足以及房地产企业成本收入不匹配。我们相信,只要加大对房地产企业收入的核算、增强房地产企业的信息透明度以及增强房地产企业成本收入的匹配性,就一定能解决好房地产项目核算过程中存在的问题。

在房地产日益成为国民经济的主要支柱,成为关乎民生利益的切实问题时,房地产会计理应引起人们的重视并加以完善。

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张强律师简介:
2001年6月毕业于山东大学法学院,法学专业。
专注于劳动工伤、合同纠纷、房产纠纷、婚姻家事等民商事及刑事辩护领域